房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法.一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增,影响报表使用者对企业偿倩能力的推断. 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务,且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量.然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节,少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款,一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的推断. 房地产企业为了持续进展往往会储备大量的土地,由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来 ,房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持,以协议出让的方式取得了大量廉价的土地,其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实,音响消费者进行企业 财 务报表分析.另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％,时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的推断。 按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用,直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入,隐含的利润即会显现,这样势必影响企业经营情况的客观反映。二、房地产企业财务报表分析方法 应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常规的企业财务报表分析。1．根据收款方式分析预收账款,确认收入。 房地产由于其商品价值很大,收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销...
