四、房地产投资风险的盈亏平衡分析 1.盈亏平衡分析的基本概念 盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点(BEP)来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力及考察项目的抗风险能力。 对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，可发现其产量(商品房面积)、成本和利润三者间存在这样一个关系，即： 产品销售利润＝产品销售收入－产品销售成本－产品销售税金 其中产品销售税金取决于产品销售收入，而 产品销售收入＝产品销售量× 产品单位价格 产品销售成本(总成本)＝变动成本＋固定成本 2.线性盈亏平衡分析 假设条件 产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积(产品产量)的线性函数。 产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。 产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。 同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。 ①线性盈亏平衡点的计算方法 用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEPQ)的计算方法。 假设某房地产开发企业年固定成本为 F，单位可变成本为 V，单位产品价格为P，单位产品销售税金为 t，达到盈亏平衡时的年产量为 x，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为 Q，销售收入为 y1，销售税金和附加费为 T，产品总成本费用为 y2，根据上述假设条件，则： y1=Px y2 ＝Vx + F+ T T=tx 如能达到盈亏平衡，则： y1 ＝y2 即有 Px = Vx + F+ T 于是得到 所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是： 房地产产量表示的盈亏平衡点 图4-5-2 线性盈亏平衡分析图 ②线性盈亏平衡点的分析评价 由上述计算公式和图4-5-2 可知，盈亏平衡点的值无论是用产(销)量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。 盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征： 达到较低产量时可以保本。 赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。 项目有较高的竞争能力。 项目的抗风险能力大。 理论链接：浅谈盈亏平衡和敏感性分析 房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变...
