项目总必知的项目开发全流程及关键节点导读：房地产项目开发一般分为前期、中期、后期 7 大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期（决策期）：由拿地到方案定案——重在决策（大局已定）；中期（实施期）：由施工图设计到入伙——重在执行；后期（运营期）：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程(1)18 个关键节点——里程碑计划(一级计划)(2)18 个关键节点——里程碑计划(一级计划)(3)18 个关键节点——里程碑计划(一级计划)即项目启动时间」取得谟计要点后经集因评审通过的时间;指国有土地便用诳的签发时间；擂建设用地规划许可证的签发时间；播规划设计芫成时间’以上报规划同的盛收时间为准；指方案通过矣团■事会批准的时间;指取得政病相養却门批文时间,以最后部门的枇文时间为准掲可用于招标及施工的桩基施工圏就时间；指可用于招标及施工的施工图完成时间：猖建设工程规划许可证的签发时恒］:指拟扌比凰稱装交橫顼目可用于梏标及施工的施工圏芫成时间主体开工预善证开盤峻工验收環—18 鎰壬画克成主｛$施工囹完成国有土地価用证倉设用地换划许可证总平图规划设计完威芳索设计完成建设工程规划许可证_」精装交樓标MffiZSR厢宦板颐目旺 」 施工许可iiE指顼目动土时间「如方开挖或桩基施工的珈时间为准;指施工许可证的签发时间；指总包单位逬场 j以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准；指预害许可诳的签岌时间；（指取得预售证后,正式开盘翳的时间）;（擋主体屋面结构的完威时间）；（指竣王验收备棄证阴的签发时间｝;（扌旨第一批办理集中交付的时间，不指「■叫玄兼订购屈合同上杓交楼肘间）＜第二部分项目全流程 7 大关键节点I 一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1. 行政命令式：划拨/协议出让。危改项目工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。2. 资本市场：（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司:为了避...
