房地产估价师《理论与措施》知识讲解：房地产状况调整的内容二、房地产状况调整的内容 由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，因此房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应深入细分为若干原因的调整。由于构成房地产状况的原因多而简单，房地产状况调整是市场法的一种难点和关键。 （一）区位状况调整的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位原因的状况。进展区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比拟、调整的内容重要包括：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的便利程度）、四周环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括根底设施和公共效劳设施）等影响房地产价格的原因。 （二）实物状况调整的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物原因的状况。进展实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比拟、调整的内容许多，对于土地来说，重要包括：面积（大小）、外形（规章与否）、进深、宽深比、地势（凹凸）、土壤及地基状况、根底设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的局部）和场地平坦程度等影响房地产价格的原因；对于建筑物来说，重要包括：建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑构造、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、修理养护状况）等影响房地产价格的原因。 （三）权益状况调整的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益原因的状况。进展权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 由于在选用可比实例时规定可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质同样，因此，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质同样的前提下，权益状况比拟、调整的内容重要包括：土地有效期限，都市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的原因。在实际估价中，遇到最多的是土地有效期限调整，其调整的详细措施参见本书第八章“收益法及其运用”的有关内容。
