房地产估价案例与分析真题2002年 一、问答题 1、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积 3500m2，总建筑面积 4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为 850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达 960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的? 2、某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4层的各一部分和 5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。 3、有一临街商铺要转让，建筑面积 500m2，土地使用年限 40年，自 2000年10月 13日起计。该商铺现已出租，租金为每月 50000元，租期为 2年，自 2001年10月 13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10%，现转让价为 510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10%。请问根据上述资料你能否决定购买?为什么? 二、单项选择题 (每小题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的 2%上升至 10%左右。问： 甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( )。 A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高 B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低 C．该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值 D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价 卖房者甲与购房者乙于2002年4月 25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同 1)和房屋装修合同(以下简称合同 2)，合同 1规定甲必须于 5月 25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共 2个月。乙于 4月 25日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5月 25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月...
