农村宅基地使用权流转交流一、农村宅基地使用权流转的前提条件和前期工作1、明确土地所有者的权利和义务。在法律上应规定拥有农村宅基地所有权的农民集体行使该所有权的具体方式和程序，明确该所有权的具体内容，特别是土地收益权和土地处置权的权益范围。2、进一步明确农村宅基地使用权人的权利和义务。由于农村村民房屋所有权流转与宅基地使用权流转具有不可分割性。所以，应当改变XX省目前只给国有土地上的房屋核发房产证，不给农民集体所有土地上的房屋核发房产证的作法，建立农村村民房屋登记发证制度，对农村村民的房屋进行登记保护，核发房产证，确认所有权。同时，应当加快为农村宅基地核发农民集体建设用地使用证。通过明晰产权，为农村宅基地使用权流转创造最基本的条件。3、制定切实可行的土地利用总体规划和城乡建设规划。XX省多数地方农村居民点数量大、规模小、布局散、条件差。由于缺乏引导，建筑新旧混杂，居住用地与农业用地、工业用地、甚至畜牧用地混杂。居住环境恶劣，建筑布局破碎，土地利用不经济。宅基地使用权流转会引发翻修、翻建，规划不能滞后于流转试点，否则将给规划实施增加难度。4、全面推行政务公开，建立健全土地利用总体规划、城乡建设规划、宅基地和房产权属等公共信息便民查询制度。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十六条规定：“对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除，逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行”。规划直接涉及农村村民和其他群众的切身利益，修编规划前应当广泛听取村民和其他利害关系人的意见并作充分说明、解释、宣传，规划修编经依法批准，应当按照“未经公示不得作为处罚依据”的法律要求，及时公布新的规划并应当随时免费为社会提供查询服务。第1页共5页二、农村宅基地使用权转让的条件1、转让人持有依法取得的农民集体土地建设用地使用证和该宗地上房屋的房产证，产权清晰无争议；2、转让人转让该宅基地使用权后仍有合法的住处，能保证其基本生存需要；3、该宅基地和地上建筑符合土地利用总体规划和城乡建设规划；4、受让人应当符合下列条件之一：（1）为实施村镇建设规划，移民扶贫搬迁规划需要使用农村宅基地的；（2）家庭农业人口人均宅基地总面积低于当地市、县人民政府规定标准；（3）回乡定居的华侨、侨眷和港、澳、台属需要使用农村宅基地的；（4）户籍制度改革后，城乡居民双向流动，城镇居民回乡定居、户口迁往农村且无房居住的；（5）法律、法规允许在农村居民点定居并拥有合法房产的其他公民。5、转让农村宅基地使用权须事先经拥有该宅基地所有权的农民集体村民大会或者村民代表大会三分之二成员表决同意。此外，本农民集体成员有优先购买权。本集体经济组织以外的人因购买房屋，取得宅基地使用权的，应当实行土地有偿使用，收入专项用于农村社会保障体系建设。具体办法由土地所有权人按照法律、法规、规章的基本要求确定。6、没有房产的空闲宅基地使用权不得转让，应当按照修订后的《土地管理法》第六十五条规定程序由农民集体收回。严防倒卖宅基地使用权。7、对该农民集体成员由于历史原因或者继承房产等原因形成的的一户多宅和宅基地超占问题，可以与土地承包、农民集体收益分配等挂钩，通过经济手段调整农民集体内部土地使用不公平问题。本集体经济组织以外的人由于历史原因或者继承房产等原因使用本农民集体宅基地的，应当实行有偿使用。具体办法应第2页共5页当由土地所有权人按照法律、法规、规章的基本要求确定，以推动这类空闲房屋和宅基地使用权依法合理流转。三、构建农村居民点用地状况量化评估指标体系，监控农村宅基地使用权流转试点效果根据辩证唯物主义观点，农村宅基地使用权流制度创新要建立在实践的基础上，建立在试点探索的基础上。对试点探索成败得失评价，需要有一套逐步完善的量化评估体系及时监控，并与改革前状况进行对比，以便相应采取较稳妥的政策调整措施。国际上通常采用集约度作为反映土地利用程度的概念，并且认为，集约度即为单...
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