用地申请和土地出让程序 一、概念 广义概念。国有土地使用权发生转移的所有行为，即以出让、划拨方式取得的国有土地使用权的转让及国有土地使用权出让、划拨本身等。 狭义概念。以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 二、国有土地使用权转让方式 （一）转让方式 1、出售； 2、交换； 3、赠与； 4、以土地使用权作价出资或入股； 5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房； 6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 7、以房地产抵债的； 8、其他（继承）。 （二）法律依据： 《 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 》（ 1990.5.19 ） 第 19 条 ； 《 城 市 房 地 产 转 让 管 理 规 定 》（2001.8.15）第 3 条； 《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995.12.27）第 18 条； 《土地管理法实施条例》（1999.1.1）第 29 条； 《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》（1998.9.9）。 三、国有土地使用权转让与出让之区别 （一）主体不同。 出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施； 转让主体。取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同 根据物权理论，出让，他物权设定；转让。他物权转移。 （三）转移条件与程序不同 出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同 出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让。二级市场，即符合法定条件的自由转让。 Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项 一、国有土地使用权直接转让 （一）国有土地使用权转让条件。 除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件 （1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织...
