下载后可任意编辑上海楼盘企划方案12024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑目 录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附:项目团队主要人员介绍售楼处操作法律规范售楼处工作制度推案计划 前 言 中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉,可是这一次,中海面临的是一场空前严峻的考验,因为和平 南 苑 项 目 和 中 海 的 其 它 项 目 有 着 巨 大 的 差 别 。22024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑一、超级大战场的竞争形势 虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一,其中个案的销售竞争,特别是价格竞争明显白热化。区域传统”龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现,故本案的市场切入将是一个需要细致讨论的问题。二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层 这是一个观念改变的问题,进展商不能改变客户的观念,就只能被客户改变自己。可是以往的个案都没有做好,和平一期最后的倾销,典型地说明了这一点。从理论上讲,中海完全有实力去塑造区域观念,但实际上,对于这样一块极度陌生的土地,一个风云变幻的市场,中海会一帆风顺吗?三、80 万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的”法定”范围这样的客层较难由经验把握,或者说,这样的客层尚需引导,引导的范围涉及全市。这就是本案主力总价面临的挑战,假如没有突破性的推广策略,前景并不乐观。我们建议,这样特别的个案应该与专业代理商一起探究。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型进展商合作的经历等。32024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑第一部分:市场分析一、杨浦区房产市场特点 1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应,使环外规模楼盘成为一大热点,并注入文化概念,吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户,个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。根据上海市房产交易中心成交数据,黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破 4000 元/ m2,其中文化佳园的成交均价高达 4800 元/ m2,是杨浦环外热销楼盘中房价最高42024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑的。杨浦环内楼盘大部分见缝插针,规模较小,以同济绿园为代表,售价不 断 提 升 , 使 喜 爱 地 段 、 讲 究 邻 里 品 质 的 客 户 得 到 满 足 ...
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