最靠谱的分析：房价未来如何演变要点提示：我们在去年大数据报告的开篇中，尝试利用大数据梳理了各大城市人口迁徙对各个城市房地产市场带来的影响，更多地是描述人口动态的变化。而对于我国而言， 人口的存量结构变化也应该值得重视，尤其年轻人口的争夺将成为越来越多国家以及城市未来发展的动力，我们本篇专注于人口年龄结构层面，探讨了人口年龄结构对地产、对消费等的影响。这篇报告主要分为几个方面，首先介绍全球人口在购房方面的共同规律，包括购房年龄段、购房意愿、 购房能力等，并特别探讨了中国人是不是更爱买房的特点，其中很多问题似是而非， 我们都希望用数据给予解释。其次我们从国际数据来比较了人口年龄结构变化对房地产行业、 消费特征各方面的影响，并引出对中国未来房地产行业的展望。最后一部分我们结合大数据和人口普查数据，对全国重点50 大城市的人口年龄结构进行了排序，拥有更好人口年龄结构的城市，将会在地产市场拥有更强的支撑。1、人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题根据美国学者哈瑞丹特的研究，消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期，其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求，其主要集中在25-44 岁这个住房需求的黄金年龄段，得益于家庭收入的整合，这个年龄段的住房购买力最为充分。相较其他国家， 中国人购房特征确实存在一定差异，这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、 更高的住房自有率和更高的财富占比等。2、人口年龄结构变化如何影响一个国家的房地产市场从美日等国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级。对于房地产行业，人口年龄结构变化的影响有：1、置业人口（ 25-44 岁人口）见顶对开工投资会产生压制；2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；3、置业人口回落对应增量下降后，存量房市场迎来较大的拓展空间；4、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大；5、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。3、中国人口红利拐点下的房地产大周期判断根据联合国数据， 中国 25-44 岁人口在 2013 年左右见顶， 人口抚养比也在2011 年步入上升通道，中国人口红利的拐点正在出现，我们对中国房地产大周期的判断：1、开工、投资...
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