1 房地产律师基础知识 一、房地产法律服务背景 （一）引言 从真正市场意义上讲，房地产的法律服务起源于 1993 年。那时我在北京市公证处做公证员，主要做房地产的公证。张学斌和朱茂元律师他们的中伦团队，当时是和天达律师事务所同时在北京房地产市场，做专业房地产法律服务的律师团队，他们两个竞争。 那么都分别跟我这边有业务合作，因为当时，司法部、建设部，包括北京市政府，有一些联合的强制性文件，要求涉外、涉港台的不动产转移，必须办理公证。这样我就和这两家律师事务所，包括其他零星的一些个别的律师事务所，就有广泛的接触。 后来，随着时间的发展，到96 年，我就在整个房地产市场圈子人脉比较开，就下海做房地产律师，然后就和他们形成了既有合作，又有竞争的关系，一直到今天。 （二）房地产法律服务的缘起及发展 1.初期阶段 房地产这个行 业服务品 种 ，缘起的时候 比较简 单 ，最 早 是中伦的律师团队，把 香 港律师楼 售 楼 花 的法律服务，引到了大 陆 。 从全 国 范 围 内 ，北京律师起步 也 是最 早 的。卖 楼 花 这个词 本 身 就是港词 ，就是拿 着一幅 画 ，画 了一幅 效 果 图 。然后后面 是一个户 型 图 ， 2 你买哪个楼，是在纸上做一个标记，然后交钱。在这种状态之下，实际上就是买了一幅画。 在香港的法律制度之下，有一种比较严密的保障，就是如何来实现从纸面到工地，最终交给手里钥匙的过程。大陆当时的发展商，是五花八门的人都在做。但是，绝大多数都没有经验，虽然第一波发展商，有港资、台资的成分。但是，更多也是没有作为的事情，也都是摸索出来的。 在当时北京占的份额比较大的开发商来看，多数都有外资背景介入。他们介入更多是一种理念，就是他们在海外见过，在期房，卖楼花这种市场是怎么做的，资金是怎么组织的。于是，他们就把大陆之外的做法，引到大陆内来。但是他们本身，并没有很多钱，更多是通过在大陆淘到第一桶金。 在这个过程中，律师一开始的时候，核心的业务，就是一个，在销售阶段，给他们起草销售合同的补充协议和现场谈 判 。然后，延 伸一点 ，就是说 ，等 交房以 后，办 理房产 证 。 那 么当时能 够 把控 住 市场资源 ，能 够 相 对 比较专 业的来起草商品房销售合同的补充协议并不 多，有很多律师，他没有做过，都没有听说 过。在这种情况 下，北京有的律师，就率 先 把这个业务做出来...
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