下载后可任意编辑被查封房屋买卖合同的效力及履行实务问题探究 (曾耀林)伴随着房地产经济的持续进展，房屋买卖纠纷依旧呈多发态势。因一房数卖引发的房屋交付、产权过户等纠纷层出不穷。纠纷进入诉讼领域后，鉴于房屋的不动产特征，当事人一般都申请对房屋进行查封等诉讼保全，确保既能阻止房屋的再一次流转，又能保障胜诉后有可供执行的财产。执行中，因房屋的高保值、易拍卖特点也成为法院主要选择的执行对象。因此法院对房屋进行查封是保全和执行的重要手段，由此房屋买卖纠纷中常常涉及诉争房屋被查封的情形。司法实践中，对涉及查封房屋的买卖合同的效力、实际履行等问题因认识的不统一、不清楚，导致执法的差异，不利于纠纷的解决，也不利于规则的形成。本文旨在就此进行分析讨论，以求教同仁。一、问题的提出案例：开发商 A 公司于 2024 年修建某大厦。符合预售条件后，其开始对外出售房屋。众多业主与其签订合同，并支付了全部或部份款项。后因开发商资金困难，该大厦形成烂尾楼，并由此引发了拖欠工程款等系列纠纷。该系列纠纷经法院判决后进入执行阶段。法院执行中，对该大厦的国有土地使用权及土地上所建全部房屋进行了整体查封，并明确“查封期间，未经法院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。”为取得最佳效果，法院经多方努力引入另一建筑商投资续建该大厦，并最终完成峻工验收。在法院查封期间，A 公司又将原已出卖的房屋进行了二次、甚至三次出卖。因房屋峻工后具备了交付条件，后来的购房户即实际入住并占有该房。此外，法院查封房地除已建或在建工程外，还含有一小块净地。此后，在法院不知晓的情况下，该净地上也修建了几间商铺并由 A 公司出售给其他人。现原来的购房户纷纷起诉至法院，要求确认 A 公司与后来的购房户签订的房屋买卖合同无效，并且要求交付房屋；后来的购房户也起诉至法院，要求 A 公司协助办理过户手续；商铺购买者也诉请法院判决 A 公司办理铺面的过户手续。笔者认为，该案需要解决几个焦点问题：1、在法院查封期间，开发商二次或多次出卖房屋的合同是有效还是无效？2、在法院查封期间，房屋产权是否能够实现过户？3、查封土地上修建的房屋是否当然属于被查封物？二、查封期间房屋买卖合同的效力认定司法实践中，已被法院查封的房屋被开发商进行出卖的情况并不鲜见。这些查封行为，有的是诉讼保全，有的是执行行为，还有的是解决烂尾楼等特别情形而实行的保护性措施。无论如...
VIP
