营销策划方案‘翰林世家’楼盘项目方案大纲：一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、销售策略五、市场推广市场分析-宏观市场现状-区域市场现状-消费者现状分析一、市场分析市场分析：----------宏观市场现状---由于房地产市场过热，部分一二线城市房地产泡沫过高，国家通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策对房地产市场进行干预。房地产市场从2011年进入寒冬期，成交量急剧下滑，客户观望情绪浓厚。---针对当下多数开发商采取的降价策略，购房者明显对降价产生了“抗体”，降幅小了，不买账。降幅大了，使其他项目跟风，最后助长了客户“买涨不买跌”的心态。---2011年房地产调控贯穿始终，调控政策出台的密度、力度均超过2010年，限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码，调控房地产市场的总体走势。截止到2012年3月，调控效果显现，预计今年调控效果将会进一步放大，房地产市场价格开始有所回落市场分析：----------区域市场现状1、目前本市开发在售楼盘突破100个，同区域存量房数目巨大。导致同类产品竞争激烈。打折优惠楼盘比比皆是。2、近期随着本区域附近几个楼盘在力度较大的降价开始后，无形之中给其他楼盘在价格上带来了较大压力。在市场持续低迷的情况下引起客户注意、支撑客户成交的元素发生巨大变化，客户需求有了新的转变自然景观建筑风格区位价值概念文化服务品牌第一选择市场分析：----------消费者现状分析1、伴随着房地产市场的不断降温，投资客急剧减少，目前市场以刚性需求为主。2、在目前市场环境不好和前景不明朗的情况下，该不该买房成为一大热门话题（注意:是该不该买房而不是买不买的起房）二、项目分析项目分析-项目SWOT分析-现市场项目营销策略分析项目分析：--------项目SWOT分析优势劣势地段：属于商业与居住两相宜的成熟地段教育：重点小学形成强大支撑品质：70年大产权，不限购，户型全明通透配套：临家乐福商厦，生活配套完善交通：交通便利规模：项目规模小自身配置：单体建筑，缺乏目前流行的小区环境户型：三房为主，就是本区而言，偏大片区：旧区片段，不属于热点片区项目分析：--------项目SWOT分析机会威胁商业：大型超市将极大吸引客户的关注教育：通过对重点小学的强化宣传面扩大客户群交通：交通枢纽的便利，为项目提供了便利的条件区外：巨大的住宅推量将使规模小的面临压力区内：其他项目的即将推出将冲击本项目销售时机：销售谨慎2个月，销售压力大项目分析：--------现市场营销策略分析众生百相主打“价格”战项目前期的超低价销售抑制了后期销售的涨价空间，影响整体收益。而且对项目档次有一定的影响，主打“幌子”战宣称7800元每平的价格，实际这个价格的只有一套，其余的房源都在9000元每平以上。客户吸引来了，但是客户是非常抵触这种间接欺骗行为的，影响了项目的市场形象，让客户及其身边的朋友对项目后期的宣传产生不信任心理。主打“户型”战小户型的优势以及超高的性价比吸引了一大批客户。但是我们的项目已建成，不能更改。况且也达不到一个吸引人的价位。主打“概念、软性”卖点虽然是高档项目和学区房，但是客户依然会考虑我买了会不会吃亏，能不能给我带来摸的着的利益及孩子入学保障。不可取慎用不可搬不可行项目分析：--------现市场营销策略分析一切的营销思路皆不可靠。在这样一个产品严重同质化、市场持续低迷的环境下，从软性卖点入手，走价格战、户型战、概念战是不可行的。何况即使吸引到客户群也不会属于自己。因此，我们必须从现在市场大的营销策略中跳出来——另辟蹊径，同我们的竞争对手相比，我们要有独一无二的营销策略。总结战术--现在客户的真正需求是：我现在买房，过一段时间降了怎么办；房价还会再降吗？要不在等等？（同时他们还担着这样一个心理：现在不买，房价万一涨了怎么办）。--客户如果现在买房，看重的是实实在在的附加价值。--我们的项目升值潜力大，3年后将有较大的增值。--现今社会通货膨胀率较高，人民币贬值严重“保值”真金不怕火炼三年增值承诺25%“增值承诺”———凡购买翰林世家项目的客户，可享受该项目推出的“三年期增值承诺”：于交房之日起满三年时间，该商...
VIP
