下载后可任意编辑房屋买卖合同解除后法院应否支持折旧费的主张 张海勇 案情 2024 年 7 月，张某与王某签订了房屋买卖合同，约定如卖方王某在 1 年内未把房屋产权转移至买方张某名下，张某有权解除合同。合同签订后，张某交付了购房款 20 万元后搬入该房。2024 年 8 月，张某多次督促王某办理产权过户手续，王某始终未办，遂向王某发出解除合同的通知，并要求王某返还全部购房款。王某同意解除合同，但只同意返还 19.4 万元，其余 6000元则认为是房屋的折旧费。双方协商未果，张某遂向法院起诉。 分歧 在审理过程中，对王某所谓折旧费的主张是否支持存在两种意见： 第一种意见认为，应支持王某的主张。理由是：张某在未取得所有权的情况下便占有、使用房屋，使房屋产生了损耗，王某遭受了损失，所以张某占有、使用房屋所得的利益应为不当得利，理应返还，而房屋折旧费应看做是张某所得的不当利益。 第二种意见认为，不应支持王某的主张。理由是：张某是基于买卖合同而占有、使用房屋的，不存在不当利益。本案合同解除后应发生恢复原状的法律效果，当事人应恢复到订约前的状态，即张某应返还占有、使用的房屋于王某，王某应返还 20 万元的购房款。所以，王某主张的房屋折旧费于法无据，不应支持。 评析 笔者同意第二种意见，理由如下： 首先，张某占有、使用王某的房屋并不是无法律依据。虽然房屋产权并没有转移至张某名下，张某没有取得该房屋的所有权，但张某是基于合法有效的买卖合同占有、使用房屋的。王某在合同签订后，依照合同交付给张某钥匙即视为向张某交付了房屋，张某取得房屋的占有、使用权。而所谓不当得利，是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得益返还受损失的人。所以，张某占有、使用房屋的行为并不构成不当得利。 其次，合同解除后根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状和实行其他补救措施。一般认为，继续性合同的解除原则上无溯及力，如，租赁、借用、消费借贷等以使用、收益标的物为目的，已经被受领方享用的标的物效益是不能返还的，也就不能恢复原状。而对非继续性合同的解除原则上有溯及力，产生恢复原状的法律效果。本案是以房屋作为标的物的买卖合同，是非继续性合同，产生恢复原状的效力。所谓恢复原状，是指当事人应恢复到订约前的状态。在合同解除以后，当事人要达到订约前的状态，应当包括如下几个方面内容：1.已经作出履行的，除返还财产...
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