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房屋买卖合同的成立与生效VIP专享VIP免费

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下载后可任意编辑房屋买卖合同的成立与生效 案情介绍 本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。2000 年 8 月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋,同月 29 日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看,并于次日下午与甲签订《协议书》。该《协议书》订明:甲、丙商定成交甲之房屋(即讼争房屋),价额为 30 万元人民币;2000 年 9 月 5 日去房屋交易所及丁处交易,丙于 2000 年 9 月 22 日前把房款 30 万元交齐;2000年 8 月 30 日下午二时成交,甲不得将房屋再卖给别人。《协议书》签订后,丙没有依约于 2000 年 9 月 5日到中介公司丁处及交易所交易,亦没有交纳中介费。2000 年 9 月 6 日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议,并于同月 18 日到房管局登记备案。 审判结果 一审法院认为,甲出卖房屋的行为,虽未经乙同意,但相对人丙有理由信任甲有代理权,因此构成表见代理,《协议书》有效。由于原告没有依约于 2000 年9 月 5 日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易,两被告因此而继续委托中介公司出售房屋,两被告的---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------下载后可任意编辑行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行,属于行使同时履行抗辩权,应予支持。原告认为两被告没有依约将房屋售予,应承担违约赔偿责任的请求不予支持,由于违约首先在于原告,两被告行使同时履行抗辩权,即使原告有损失,也应由其自行承担。为此,判决驳回原告的诉讼请求。 二审法院认为,甲出卖与乙之共有房屋,未经乙书面同意,其合同依法应为无效。为此,判决驳回上诉,维持原判。 评析 关于本案的一、二审判决,在理论上都有一些瑕疵。本文试作探讨。 一、《协议书》的性质 本案的《协议书》是房屋买卖合同,其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序,故应为成立。《合同法》第 12 条第 1 款规定:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者酬劳;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”这里规定的是合同的一般条款,并不意味着合同必须具备的“主要条款”。“主要条款”说曾被规-----------------------------...

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