下载后可任意编辑审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下 从我国合同法和《消法》的规定看，对商品房能否直接适用《消法》第四十九条的规定没有明确的规定，《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围没有明确规定，学术界和实务界也认识不一。考虑到我国的实际情况，笔者认为，商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第四十九条的规定。但对商品房买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，实行欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。理由如下：第一，出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。第二，从各国对损害赔偿制度的讨论和审判实践看，也均未对惩处性赔偿的原则予以否定，而且惩处性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩处和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。美国司法部的讨论资料表明， 1985 年至 1995 年的 10 年间，法院将惩处性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的 3 倍。第三，在我国，《消法》第四十九条首次在立法上确立了惩处性赔偿制度，随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩处性赔偿制度，此外，合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩处性赔偿。同时，实务中对《商品房销售管理办法》第二十条关于面积误差绝对值超出 3%部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。由此可见，我国立法对惩处性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。 综上，经多次讨论讨论认为，根据《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条所确立的惩处性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩处性赔偿。为此，结合审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，《解释》第 8 条、第9 条明确规定了 5 种适用惩处性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后...
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