下载后可任意编辑名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定苏信分析由于房地产行业本身所具有的高投资、高风险的特点，房地产合作开发早已成为该行业的常见运作模式，合作开发房地产合同在其中扮演了非常重要的角色。但该合同为合同法上的“无名合同”，长期以来合作开发房地产合同的认定及效力的判定一直没有一个权威的标准，在监管方面亦不尽完善，故在实践中，大量土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同纷纷以“合作开发”、“合建”、“联建”等冠名，以合作开发房地产合同的面目出现。其中，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为尤为常见，对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响，已受到了广泛关注，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2024]5 号）（以下简称“《解释》”）已对其进行了定性 1，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下苏信集团就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨，以求教于同仁。1、保底条款与土地使用权转让合同的认定既然《解释》24 条规定了名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，就没有将该种合同当然认定为无效，而是要根据有关土地使用权转让合同的相关法律规定推断该种合同是否有效。结果无外乎有效与无效，但在认定有效的情况下，则似乎与保底条款相关规定存在冲突。最高人民法院于 1990 年 11 月 12 日颁布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（下称《解答》）中，对保底条款的效力问题作出了规定。《解答》第 4 条明确规定联营合同中的保底条款无效。认定无效的理由主要有两点，其一是保底条款违反了联营活动中应当共担风险、共负盈亏的原则；其二是有保底条款的联营，是名为联营，实为借款违反了企业间不得拆借资金的金融法规。《解释》24 条中规定的认定为土地使用权转让合同的条件——土地方不担风险只收取固定利益——恰恰就是《解答》中规定的认定为保底条款的理由之一，这样在两司法解释的实施中就存在矛盾。比如，A 公司与 B 公司签订合作建房合同，合同约定 A 公司出土地，B 公司出资金，由 B 公司负责组织建设，A 公司不承担建设及租售经营过程中的风险，无论项目赢利还是亏损，A 公司固定分得 5000 万元（或固定房产）。上述约定条款符合《解释》24 条规定的认定为土地使用权转让合同的条件，应当被认定为土地使用权转让合同，假设合作建房合同实质上...
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