开盘前营销工作计划一、市场背景（一） 认筹现状及原因分析从 3 月 3 日认筹启动开始截止2017 年 4 月 4 日，已认筹 836 组，认筹形势较好。主要有以下几个方面原因：1）项目自 2016 年 10 月底入市以来，开展了色“柚”岳阳，语音口令红包、 接待中心盛大开放、 房交会冠名及各类暖场活动，极大扩大了项目的知名度与美誉度。 据统计目前市区客户认筹占比总认筹量的 30%，且此比例正逐步提高。2）项目王家河、架子山公园环境、41 万方规模体量、丰富的运动配套规划、 优越的户型设计、 高性价比等项目优势， 打动客户进而认筹。3）接待中心及项目现场外围展示性较好，特别是 10000 ㎡超大型小区广场打造，同时地下通道规划建设等，对客户的吸引力也较大。4）客户对于认筹的决定较为容易， 有部分客户同时认筹其他客户。5）内、外场所有销售人员的辛勤努力及无间配合。（二） 已认筹客户分析目前已认筹 836 户，客户有以下几种分类：1）60%的认筹客户诚意度在80%以上，此类客户非常中意本项目，但会考虑开盘价格与房源是否合适而决定是否购买。2）20%的认筹客户属观望客户，诚意度在50%-80%之间。此类客户有些在其他楼盘同时认筹， 有些想先拿到项目优惠至于是否购买还在考虑。3）10%的认筹客户属意向度较低客户或其他客户。此类客户有的仅仅是为了拿到开盘的入场券而认筹，有的客户选择购买5 号栋，还有少量客户已经放弃。（三） 市场竞争状况本项目的主要竞争对手有：美的梧桐庄园、天邦· 悦景湾、盛玺· 河山、岳阳新天地。 次主要竞争对手有： 碧桂园、恒泰雅园、滨水天悦、恒大绿洲等，市场竞争较为激烈。（四） 影响首批开盘成交率的决定因素1、开盘价格制定目前已认筹大部分客户，他们的经济承受能力有限，非常看中本项目的性价比优势， 价格敏感较高， 故本项目首批开盘价格制定非常重要，以免此类客户仅仅因价格因素而流失。2、房源的引导与落位从目前已认筹客户落位情况来看， 129 ㎡户型需求量最多， 109㎡需求量次之，106 ㎡需求量最少；边户需求量大，中间户需求量少；东边单元需求量高于西边单元。若想开盘成交率尽可能高， 让每个户型都找到合适的购房者，正确的房源引导与落位工作就非常重要了。二、营销目标认筹量： 1000 推盘量： 460 套（具体根据客户及市场情况考虑是否加推2 栋部分房源）销售量：完成推盘量80%以上三、重要时间节点2017 年 4 月 29 日— 5 月 1 ...
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