实例1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表： 估价对象 实例A 实例B 实例C 用途 商业 商业 商业 商业 交易面积 （平方米） 6000 9000 5700 6300 交易情况 求正常市场价值 卖方急于出售，售价比正常低5% 拍卖成交，买方为限制竞争对手，成交价比正常高 5% 正常交易 交易日期 求评估基准日2005 年 6 月 30 日正常市价，价格指数为 105 2004年4月成交，价格指数为 101 2005年4月成交，价格指数为 103 2005年1月成交，价格指数为 102 区域因素 繁华度 30 28 30 29 交通 25 25 23 23 市政配套 25 25 27 25 规划前景 20 20 20 20 区域因素小计 100 98 100 97 个别因素 临街条件 30 28 29 30 宽深比 25 25 25 25 面积 15 13 15 15 形状 15 17 15 15 地质 15 15 15 15 个别因素小计 100 98 99 100 容积率 2 1.8 2.3 2.1 剩余使用年限 40 年 38 年 39 年 40 年 成交价格（元/平方米土地面积） ____ 4500 5200 4900 在该宗土地的估价过程中应注意以下事项： 1. 注意特殊交易； 2. 各项修正不超过 20%，总修正不超过 30%； 3. 估价结果确定可按不同权重计算。 4. 土地还原率 r 为 6%。 5. 容积率修正系数表为课本第110 页，表4-6。 解：运用市场比较法评估的过程如下： 1． 交易情况修正 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 95 105 100 2.交易期日更正 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易期日地价指数 105 101 103 102 3.区域因素修正 估价对象 实例A 实例B 实例C 区域因素 100 98 100 97 4.个别因素修正 估价对象 实例A 实例B 实例C 个别因素 100 98 99 100 6. 容积率修正 估价对象（2） 实例A（1.8） 实例B（2.3） 实例C（2.1） 容积率系数 1.8 1.8 2.0 2.0 7. 土地使用年限修正 使用年限修正系数 yxrr1/111/11 式中： r ——土地还原利率，本例r 取 6% x ——待估宗地剩余使用年限 y ——比较实例剩余使用年限 估价对象 实例A 实例B 实例C 剩余使用年限系数 1 0.9867 0.9935 1 8. 比准价格 实例A 比准价格5 1 9 79 8 6 7.018.18.19 81 0 09 81 0 01 0 11 0 59 51 0 04 5...
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