南昌市南昌市****西路项目可行性研究报告西路项目可行性研究报告一、项目概况说明地理位置：本案为 2004 年 4 月 23 日南昌市政府公开拍卖的 DPC0414 号宗地，位于**西路和天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区用地)，其东北面与南昌火车站相距 500 米左右。地块南侧的**西路宽 60 米，为东西向城市交通主干道；地块东侧天佑路为城市次干道；再往东面 300 米左右是南北向城市交通主干道井冈山大道，其北端与八一大道相接。（详见附图）土地面积约为 35.8 亩，规划用途为居住、商业。居住用地出让年期为 70年、商业用地出让年期为 40 年。主要规划指标：容积率≤2.0（含外墙、阳台、跃层）；建筑密度≤28%；绿地率≥35%。机动车位：住宅 1 车位/5 户、配套公建 1 车位/250 平方米建筑面积；主出入口方位：**西路；建筑间距：多层按 1:1.1H 以上，高层按 1：0.7H 且不小于 24 米控制。二、地块形状及总平布置初步思路地块形状及基本尺寸该地块占地 35.8 亩（23867㎡），总建面积 47733㎡，总体形状呈东西边较长的“L”形，南面临主干道**西路的门面宽有 126 米，西面临天佑路的长度有 228 米，可用于商业用房开发的临街总长度达 354 米，具有较大的商业开发潜力。总平布置初步思路1、总层数暂定为 18 层；2、商业用房总面积暂定为 13000㎡左右，可以用足建筑密度 28％，以 2F裙楼形式进行商业布置；3、住宅总建筑面积为 34733㎡，布置在裙楼商场的上方，共 3 幢单体，住宅的层数为 16 层。4、地下室总面积暂定为 10000㎡，车位数量合计 110 个。三、土地价格及地价款交付方式原开发商与省建筑机械厂先前有过转让协议，双方约定保底地价为 210 万/亩，但由于种种原因导致旧厂房的拆迁经过几年仍未能顺利进行。近期迫于国家相关部门加强对土地市场检查等原因，于 2004 年 4 月被置于土地市场进行公开的拍卖交易，公开的现场交易成交价达到 350 万/亩。鉴于建筑机械厂属面临倒闭的旧厂，之前买卖双方有过地块整体转让的协议，而且开发商已经在地块上已有先期投入，政府本着尊重原合同的原则，承诺地价款仍以 210 万/亩作为底价，对外挂牌价格 350 万/亩与底价之间的差价（140 万/亩）将按照地价款现交现退的原则，当场退还给开发商。地价款交付方式上，规定土地交易成功至拆迁完成支付 80％（6014 万）地价款，剩余 20％（1504 万）在拆迁完成后支付。四、销售收入1、商场：...
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